2020/01/15

O CZYM WARTO PAMIĘTAĆ KUPUJĄC MIESZKANIE Z RYNKU WTÓRNEGO


Zakup mieszkania to często jedno z najważniejszych wydarzeń w naszym życiu. Trudno się temu dziwić, często jest to jednocześnie jeden z najbardziej kosztownych zakupów jakich dokonujemy i ważne jest aby, jedno, ten zakup maksymalnie zabezpieczyć pod kątem prawnym, drugie, aby to mieszkanie maksymalnie idealnie spełniało nasze oczekiwania.
Transakcje na rynku pierwotnym (zakup od dewelopera) i na rynku wtórnym (mieszkanie z tzw. drugiej ręki), różnią się od siebie. Oczywiście posiadają punkty styku, ale nie są to transakcje identyczne; zarówno pod kątem prawnym, jak i apsketów czysto użytkowych, na które powinniśmy zwrócić uwagę.
Dziś chciałabym przybliżyć wam trochę transakcje na rynku wtórnym czyli co do zasady zakup od osób, które dotychczas dane mieszkanie użytkowały.


LOKALIZACJA

Jednym z pierwszych kryteriów przy poszukiwaniu mieszkania jest określenie jego lokalizacji. Czy chcemy mieszkać w mieście, czy pod miastem. Jeśli w mieście, to w jakiej dzielnicy. Szczęśliwi ci, którzy potrafią od razu zawęzić swoje kryterium do jednej okolicy, z pewnością ułatwia to późniejsze decyzje. Najczęsciej jednak posiadamy gdzieś w zanadrzu lokalizacje alternatywne.

Przyjmijmy jednak, że posiadamy już zdefiniowaną okolicę. Znaleźliśmy potencjalne mieszkanie, jesteśmy umówieni na jego oglądanie. Na co dodatkowo powinniśmy zwrócić uwagę jesli chodzi o tzw. zewnętrze.

Bliskość żłobka, przedszkola, szkoły - jeżeli jesteście rodziną z dziećmi, lub też w najbliższym czasie planujecie powiększenie rodziny, z pewnością istotne dla was będą te punkty. Czy znajdują się w niedalekiej odległości? A jeśli nie, to czy jest do nich łatwy dojazd? Ile czasu zajmie dojazd?
Często jesteśmy skłonni pójść na ustępstwa i na przykład poradzić sobie z faktem, że dzieci będzie trzeba odwozić w inne miejsce, ale warto wtedy rozważyć aspekt komunikacyjny. Jak długo zajmie nam trasa? Bo być może tego typu placówka jest w lokalizacji, do której dojazd akurat nie jest specjalnie kłopotliwy.

Tutaj tak naprawdę wychodzi pierwsza różnica między rynkiem pierwotnym, a wtórnym. Rynek pierwotny to bardzo często mieszkania w lokalizacji, która dopiero się tworzy, gdzie nie ma jeszcze pełnej infrastruktury. I pewne kwestie trzeba szacować w ciemno. Mieszkania z rynku wtórnego zaś, to najczęściej lokalizacje bogate już w różnego rodzaju punty, niezbędne nam w codziennym życiu.

Warto więc uprzednio dobrze "zejść" okolicę i zweryfikować do czego będziemy mieli dostęp i jak wygląda najbliższa okolica.

Czy w okolicy jest przychodnia? Supermarket, jakiś mały sklepik, piekarnia, kwiaciarnia, usługi kosmetyczne, może sala gimnastyczna?
Jak wygląda komunikacja miejska w okolicy? Nawet jeżeli my sami poruszamy się samochodem czy samochodami, to być może w rodzinie są nastoletnie dzieci, dla których to będzie istotna kwestia w ich nowym życiu.

Jak wygląda sprawa z miejscami parkingowymi w najbliższej okolicy? Samochodów cały czas przybywa i o miejsce parkingowe coraz trudniej. Czy do mieszkania przynależy miejsce na własność, czy też są ogólnodostępne gdzieś w okolicy? Jeśli to drugie, warto wybrać się na miejsce w godzinach późno popołudniowych i zweryfikować osobiście sytuację.


Sąsiedzi. Nie oszukujmy się. Jeżeli planujemy zakup mieszkania w bloku, gdzie z dużą szansą sąsiadów będziemy mieli z dołu, z góry i jeszcze z prawej i z lewej, bardzo istotne jest to, z kim przyjdzie nam przez ścianę sąsiadować.
I niestety, ale nie spodziewałabym się, że sprzedający uczciwie przyna nam się, że za ścianą ma uciążliwych lokatorów. Taka prawda, że nie jest to w jego interesie.
Polecam najprostszą metodę, która choć trochę pozwoli nam zorientować się w sytuacji, czyli wywiad sąsiedzki. Przyjedźcie na miejsce późnym popołudniem kiedy jest większa szansa, że mieszkańcy będą już w domu i po prostu postarajcie się zagadać mijających ludzi albo nawet wprost zapukać do kilku sąsiednich drzwi i zagaić rozmowę, że planujecie zakup mieszkania w okolicy i jesteście ciekawi jak tu się mieszka. 
Część osób was zbyje czy nawet przestraszy się, ale z pewnością traficie na kogoś kto podzieli się swoją opinią. A jeżeli macie obawy związane z bezpośrednim kontaktem, bardzo polecam fora osiedlowe w sieci. Trudne informacje wypływają tam bardzo szybko.


MIESZKANIE

A co jak już znajdziemy się w mieszkaniu? Wchodzimy i oglądamy, oceniamy czy podoba nam się układ, styl w jakim urządzone jest mieszkanie. Na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę?

Pierwsze co weryfikujemy to faktycznie układ mieszkania. Ten z grubsza już znamy ze zdjęć oferty, z którą zapoznaliśmy się zanim umówiliśmy się na spotkanie. Podczas wizyty możemy jednak poczuć rzeczywisty metraż mieszkania. Na zdjęciach niestety perspektywa często potrafi zakłamać wielkość mieszkania. Dopiero wchodząc do środka, czujemy faktyczną przestrzeń.
Zwróćmy uwagę czy możliwe są ewentualne przeróbki. Może mimo, że mieszkanie jest 3-pokojowe, istnieje możliwość prostej rozbudowy do 4 pokoi, ewentualnie wydzielenia pomieszczeń dodatkowych, np. garderoby.

Strony świata. Zadajcie sobie pytanie na ile istotne jest dla was budzić się ze słońcem, a może wolicie mieć nasłoneczniony balkon w pokoju głównym? A czy samo mieszkanie ma w ogóle dobry dostęp do światła dziennego? Niestety zdarzają się lokale tak posadowione, często są to lokale na najniższych kondygnacjach lub też te wgłębi, które mają bardzo ograniczony dostęp do światła dziennego. Jesteście to w stanie zaakceptować? Być może cena sprzedaży jest na tyle atrakcyjna, że wam to zrekompensuje. Niemniej na pewno warto ten aspekt również rozważyć.

Wyposażenie mieszkania. Czyli co z wyposażenia mieszkania w nim zostaje i jest również przedmiotem sprzedaży. Bardzo istotna kwestia bo już samo to, że sprzedający zabierają ze sobą pralkę czy lodówkę, to dla kupujących dodatkow wydatek. No chyba, że oczywiście posiadacie już ten rodzaj sprzętu. Warto być tutaj bardzo drobiazgowym, a już na pewno szczegółowo, bardzo szczegółowo, zawrzeć te informacje w umowie przedwstępnej. Żeby później nie było rozczarowania. Pamiętajcie, że wiążące później będzie to, co posiadacie zapisane na papierze i podpisane przez strony.

Stan wyposażenia mieszkania. Ważne jest nie tylko co zostaje w mieszkaniu, ale też w jakim stanie jest pozostawiane wyposażenie. Lodówka zostaje? Świetnie. A działa w ogóle? Pralka? Zmywarka? Rozumiem, że przy pierwszym spotkaniu może nie być czasu na tak drobiazgowe pytania, ale jeżeli będziecie poważnie rozważać zakup danej nieruchomości, warto umówić się na kolejną wizytę i dopytać o szczegóły, a nawet poprosić o prezentację pracy.
Oczywiście można również ten punkt pominać, ale warto wtedy uwzględnić w ryzykach, że różnie z tym wyposażeniem może być.
Faktem jest też, że z całą pewnością nie uda wam się wszystkiego wyłapać. Jeżeli samo mieszkanie i sprzęty mają przynajmniej te 10 lat, to należy się liczyć z tym, że w niedługim czasie mogą zacząć pojawiać się usterki. To tylko przedmioty i one również mają swoją żywotność.


Stan instalacji, ścian, podłóg, drzwi i innego wyposażenia stałego. Bardzo istotny punkt zwłaszcza w zakresie instalacji i zwłaszcza w przypadku starszego budownictwa. Jakiekolwiek późniejsze wady mogą być bardzo kosztowne, a pamiętajcie, że w dokumentach kwitujecie, że stan nieruchomości jest wam znany i nie wnosicie do niego zastrzeżeń. Transakcja na rynku wtórnym nie zabezpiecza was jako konsumentów, tak jak transakcja na rynku pierwotnym.



KOSZTY EKSPLOATACYJNE

Wysokość czynszu, co jest w czynsz wliczone. Wysokość zużycia wody, prądu czy ciepła to już kwestie bardzo indywidualne i to, że obecnie mieszkańcy płacą kwotę x, niekoniecznie będzie miało przełożenie na wasze opłaty. Warto jednak zawsze poprosić o ostatnie rozliczenie ze wspólnoty czy spółdzielni i sprawdzić wartości. Taki dokument nie powinien być żadną tajemnicą.
Ewentualne koszty dodatkowe. Na moim przykładzie, na poprzednim mieszkaniu, dodatkowo regulowaliśmy płatności za utrzymanie terenów zielonych wokół osiedla czy chociażby za halę garażową. Może osiedle posiada ochronę, która dodatkowo kosztuje?


FORMALNOŚCI

Jeżeli poważnie bierzecie pod uwagę zakup danej nieruchomości, koniecznie zapytajcie właścicieli o numer księgi wieczystej dla mieszkania. Informacje tam zawarte nie mogą być dla was tajemnicą i na dalszym etapie transakcji, sprzedający i tak będzie musiał te dane wskazać.
Dla was istotne będzie jakie wpisy są w księdze. Zawczasu należy też zapytać sprzedających czy mieszkanie jest w kredycie. Oczywiście zakup mieszkania w kredycie jest transakcją jak każda inna i nie jest to dla was żadne utrudnienie, niemniej będziecie po prostu potrzebowali wtedy innych dokumentów. 

W księdze wieczystej znajdziecie właśnie również informację o fakcie obciążenia lub nie, hipoteki mieszkania na rzecz banku. I ewentualnych innych obciążeń (!)
Jeżeli będziecie kredytować zakup, to te zapisy będzie również weryfikował wasz bank, więc bez obaw. Na późniejszym etapie również notariusz. 
Oczywiście zdarzają się na rynku transakcje, które mimo zabezpieczeń prawnych, skomplikują się, ale tutaj musi naprawdę zajść kilka zmiennych.

Bardzo polecam również współpracę z pośrednikami finansowymi. W ich interesie jest również aby transakcję z sukcesem doprowadzić do końca więc będziecie mieli kontakt z kolejną osobą, która niejako będzie stała na straży tej transakcji, a przede wszystkim taką, która już nie jedną transakcję przerobiła i po prostu będzie w stanie poprowadzić was przez proces za rękę, informując kolejno co musicie, w którym momencie zrobić.

Podchodząc do transakcji zakupu nieruchomości w kredycie będziecie również potrzebowali od sprzedających zaświadczenia z ich banku, o wysokości kredytu pozostałego do spłaty. W zależności od tego za jaką kwotę kupujęcie mieszkanie, część pieniedzy z pewnością będzie przeznaczona na spłatę kredytu,  w pierwszej kolejności, tak aby zwolnić hipotekę, a część pójdzie bezpośrednio do sprzedających jako ich zysk. No chyba, że zysku nie ma i całość idzie na spłatę kredytu. Tutaj sytuacje mogą być jak zawsze różne. Niemniej przez ten etap też przeprowadzi was, czy pośrednik sprzedaży nieruchomości, czy pośrednik finansowy czy sam notariusz.

Pośród dokumentacji pojawi się również zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości w płatnościach. No chyba, że w pełni świadomie dokonujecie zakupu mieszkania zadłużonego i stosowne zapisy znajdą się w akcie notarialnym. 

Oraz zaświadczenie z właściwego Urzędu o braku osób zameldowanych w lokalu. Chyba, że jak wyżej, w pełni świadomie dokonujecie zakupu lokalu z osobami zameldowanymi. Aczkolwiek mniemam, że takich zakupów dokonują osoby z bardzo dużą wiedzą prawną i dla nich informacje tu zawarte są podstawą, podstaw.
W większości transakcji jednak zależy nam na zakupie lokalu bez osób, które miałyby do niego jakiekolwiek prawa, w tym sam meldunek, stąd sprzedający mają obowiązek dostarczyć stosowne zaświadczenie. 
Oczywiście też skrajnie może dojść do sytuacji, w której zaświadczenie będzie miało datę na dzień przed podpisaniem aktu notarialnego, a w dzień aktu sprzedający celowo zamelduje lokatora, ale to już jest działanie celowe i będzie stało w sprzeczności z tym, co sprzedający będzie oświadczał w akcie notarialnym.







Wskazane wyżej aspekty zakupu/sprzedaży nieruchomości nie wyczerpują wszystkich możliwych scenariuszy. Są jedynie wskazaniem dla tych najczęściej występujących. Tak samo wskazane dokumenty, nie są każdorazowo wszystkimi wymaganymi. W zależności od stanu prawnego nieruchomości, terenów, na któryc posadowiona jest nieruchość czy innych, mogą wystepować inne, które niezbędne będą dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji.